Dùng đất sai mục đích: Không phá dỡ nhưng phải nộp lại số lợi

Đối với doanh nghiệp và chủ đầu tư có dự án xảy ra sai phạm về đất đai, giải pháp xử lý tài sản trên đất luôn là vấn đề cốt lõi. Theo quy định tại Điều 14, chính sách tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, kéo dài đã xác lập nguyên tắc: công trình xây dựng sai mục đích sử dụng đất không bắt buộc phải đập bỏ, tháo dỡ nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện quy hoạch, song chủ đầu tư phải chịu chế tài tài chính nghiêm ngặt, bao gồm việc nộp lại toàn bộ số lợi bất hợp pháp.

Điều kiện dự án được giữ lại công trình vi phạm

Không phải mọi dự án vi phạm đều được áp dụng cơ chế không tháo dỡ. Theo Điều 14, việc xử lý chỉ áp dụng đối với các dự án đầu tư có vi phạm về mục đích sử dụng đất nhưng phải hội đủ các tiêu chuẩn pháp lý cụ thể:

• Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại Điều 14.
• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch lâm nghiệp, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh theo quy định tại Điều 14.
• Phù hợp với quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch lâm nghiệp, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh theo quy định tại Điều 14.

Quy định mở ra hướng xử lý thực tế, bảo vệ giá trị vật chất của công trình xây dựng nhưng gắn liền với trật tự quy hoạch tổng thể.

Ba nghĩa vụ tài chính chủ đầu tư phải hoàn thành

Việc không bị cưỡng chế phá dỡ không đồng nghĩa với miễn trừ trách nhiệm. Doanh nghiệp phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính và chế tài theo quy định tại Điều 14:

• Nộp tiền xử phạt vi phạm hành chính: Theo khoản 2 Điều 14, nhà đầu tư vẫn bị xử phạt hành chính theo quy định.
• Nộp lại toàn bộ số lợi bất hợp pháp: Căn cứ khoản 2 Điều 14, chủ đầu tư không buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất nhưng phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng. Đây là khoản tiền tước bỏ lợi ích kinh tế phát sinh trực tiếp từ hành vi sử dụng đất sai mục đích.
• Hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai: Theo khoản 1 Điều 14, nhà đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai khi được cơ quan chức năng điều chỉnh các quyết định pháp lý.

Trách nhiệm xử lý của chính quyền địa phương

Để dự án được tiếp tục triển khai hợp pháp, quy trình điều chỉnh hồ sơ đất đai được phân định rõ ràng. Căn cứ khoản 1 Điều 14, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm:

• Rà soát và điều chỉnh mục tiêu dự án theo quy định của pháp luật.
• Điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.
• Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.

Chỉ sau khi hoàn thành các bước rà soát, điều chỉnh pháp lý và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, dự án mới có đủ cơ sở vận hành tiếp tục.

Quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định xử lý vi phạm

Chính sách xử lý phân định rõ quyền lợi được giữ lại công trình song song với các biện pháp chế tài theo Điều 14:

Nguyên tắc áp dụng: Không hợp pháp hóa sai phạm

Quá trình tháo gỡ khó khăn cho dự án vi phạm đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc chỉ đạo. Theo điểm a khoản 1 Điều 3, việc xử lý phải bảo đảm đúng thẩm quyền, căn cứ, trình tự, thủ tục, thời hạn, phù hợp các nguyên tắc của pháp luật hiện hành và không trái với các điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.

Đặc biệt, căn cứ điểm b khoản 1 Điều 3, nguyên tắc cốt lõi là bảo đảm không hợp pháp hóa sai phạm, không để phát sinh sai phạm mới; đồng thời kiểm tra, giám sát, xử lý nghiêm tổ chức, cá nhân có hành vi lợi dụng việc thực hiện cơ chế để tham nhũng, lãng phí, tiêu cực, bao che hành vi vi phạm.

Bên cạnh đó, điểm c khoản 1 Điều 3 xác định xử lý phải phù hợp thực tiễn khách quan, hoàn cảnh lịch sử cụ thể, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có liên quan, lợi ích chính đáng của bên thứ ba ngay tình trong lợi ích tổng thể của quốc gia và bảo đảm an ninh, trật tự, an toàn xã hội.