Ngân hàng siết rủi ro tín dụng bất động sản theo Quyết định 155/QĐ-BCĐNO&TTBĐS

Tại Quy chế tổ chức và hoạt động của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ban hành kèm theo Quyết định 155/QĐ-BCĐNO&TTBĐS ngày 10 tháng 10 năm 2026, công tác quản trị rủi ro dòng vốn tín dụng được đặt ra như một nhiệm vụ trọng tâm. Hiện quy chế này đang áp dụng trên phạm vi cả nước, tác động trực tiếp đến hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại cũng như khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp địa ốc và người mua nhà.

Nhiệm vụ kiểm soát dòng vốn của Ngân hàng Nhà nước

Theo điểm a khoản 12 Điều 6 Quy chế ban hành kèm theo Quyết định 155/QĐ-BCĐNO&TTBĐS, thành viên Ban Chỉ đạo là Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chịu trách nhiệm nghiên cứu, triển khai các giải pháp theo chức năng, nhiệm vụ được giao về chính sách tín dụng; đồng thời "chỉ đạo các ngân hàng thương mại tăng cường kiểm soát rủi ro đối với hoạt động cấp tín dụng lĩnh vực bất động sản để đảm bảo an toàn các hoạt động của ngân hàng."

Bên cạnh yêu cầu kiểm soát rủi ro hệ thống, theo điểm b khoản 12 Điều 6 Quy chế ban hành kèm theo Quyết định 155/QĐ-BCĐNO&TTBĐS, đại diện Ngân hàng Nhà nước có trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức triển khai các chương trình tín dụng về nhà ở và các chính sách hỗ trợ. Quy định này phản ánh định hướng phân hóa dòng vốn: vừa thắt chặt an toàn đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro nợ xấu, vừa mở đường cho các gói tín dụng hỗ trợ nhà ở phục vụ nhu cầu thực.

Sự phối hợp liên ngành trong giám sát và điều tiết thị trường

Quy chế xác định rõ trách nhiệm của từng cơ quan thành viên nhằm đồng bộ hóa công tác quản lý tài chính, đất đai và thông tin thị trường, hỗ trợ mục tiêu phát triển bền vững:

Theo điểm b khoản 7 Điều 6 Quy chế ban hành kèm theo Quyết định 155/QĐ-BCĐNO&TTBĐS, đại diện Bộ Tài chính phối hợp với các cơ quan nghiên cứu đa dạng hóa nguồn vốn cho phát triển nhà ở, thị trường bất động sản; thực thi hiệu quả các công cụ, chính sách tài khóa nhằm thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, hiệu quả, ổn định kinh tế vĩ mô. Sự kết hợp giữa chính sách tiền tệ và tài khóa giúp giảm áp lực cung ứng vốn vốn phụ thuộc quá lớn vào hệ thống ngân hàng thương mại.

Đồng thời, theo điểm b khoản 3 Điều 6 Quy chế ban hành kèm theo Quyết định 155/QĐ-BCĐNO&TTBĐS, đại diện Bộ Công an thực hiện kết nối, chia sẻ, đồng bộ cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư với dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản. Đây là căn cứ dữ liệu quan trọng để các ngân hàng thương mại và cơ quan quản lý xác thực thông tin đối tượng thụ hưởng, sàng lọc rủi ro pháp lý và quản trị giao dịch minh bạch hơn.

Tác động và rủi ro tuân thủ đối với các nhóm đối tượng

Việc tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng theo định hướng của Ban Chỉ đạo mang lại những thay đổi lớn cho thị trường:

• Đối với các ngân hàng thương mại: Trách nhiệm quản trị rủi ro được đặt lên hàng đầu. Các ngân hàng phải rà soát quy trình cấp tín dụng, thẩm định chặt chẽ hồ sơ pháp lý của dự án, đánh giá khả năng trả nợ và tài sản bảo đảm, bảo đảm an toàn hệ thống hoạt động ngân hàng theo đúng chỉ đạo tại điểm a khoản 12 Điều 6 Quy chế.
• Đối với doanh nghiệp bất động sản: Doanh nghiệp đối mặt với điều kiện cấp vốn khắt khe hơn. Các dự án thiếu minh bạch pháp lý hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức sẽ gặp khó khăn khi tiếp cận vốn vay ngân hàng. Doanh nghiệp cần cơ cấu lại dòng tiền và theo dõi các chính sách tạo quỹ đất quy định tại điểm b khoản 6 Điều 6 Quy chế để định hình kế hoạch đầu tư.
• Đối với người mua nhà: Khách hàng vay mua nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu đầu cơ sẽ chịu sự kiểm soát chặt chẽ. Ngược lại, người mua nhà ở thuộc các chương trình tín dụng hỗ trợ nhà ở được bảo đảm khả năng tiếp cận vốn theo điểm b khoản 12 Điều 6 Quy chế.