Quy hoạch chung bắt buộc xác định nhu cầu đất phát triển nhà ở xã hội

Cơ quan lập quy hoạch cùng các đơn vị đầu tư phát triển đô thị cần nắm rõ nghĩa vụ mới tại Luật 144/2025/QH15. Văn bản này bổ sung yêu cầu then chốt khi lập đồ án: cơ quan tổ chức lập đồ án bắt buộc đưa định mức phân bổ đất đai theo kỳ biểu vào nội dung quy hoạch, đặc biệt làm rõ nhu cầu đất phát triển đối với phân khúc nhà ở phục vụ an sinh xã hội.

Quy định xác định nhu cầu đất phát triển tại quy hoạch chung

Căn cứ theo điểm a khoản 12 Điều 1, nội dung đồ án quy hoạch chung phải thực hiện yêu cầu:

xác định quy mô sử dụng đất quy hoạch cho các chức năng chính theo từng giai đoạn, trong đó có nhu cầu sử dụng đất phát triển nhà ở, nhà ở xã hội;

Quy chuẩn trên buộc các địa phương khi quy hoạch không gian không chỉ dừng lại ở hạ tầng kỹ thuật chung mà phải lượng hóa rõ ràng quỹ diện tích bố trí nhà ở xã hội. Việc phân kỳ theo từng giai đoạn nhằm khắc phục tình trạng thiếu hụt quỹ đất thực tế khi triển khai các dự án nhà ở công nhân, người thu nhập thấp.

Theo điểm c khoản 1 Điều 1 (sửa đổi khoản 11 Điều 2), quy hoạch chung được xác định là việc đặt ra mục tiêu, định hướng phát triển tổng thể, kế hoạch dài hạn; tổ chức không gian, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình nhà ở cho đô thị, đô thị mới, nông thôn, khu kinh tế hoặc khu du lịch quốc gia.

So sánh điểm mới về quy hoạch chung giữa các quy định

Quy định sửa đổi lần này chuẩn hóa nhiều nội dung từ đối tượng lập, xử lý ranh giới đến liên kết đồng bộ các đồ án quy hoạch:

Quy tắc xử lý không gian và hạ tầng kỹ thuật khung

Theo điểm d khoản 1 Điều 1 (sửa đổi khoản 15 Điều 2), hạ tầng kỹ thuật khung gồm các trục giao thông, tuyến truyền tải năng lượng, mạng lưới cấp thoát nước, công trình viễn thông, hạ tầng không theo tuyến và thủy lợi. Các tuyến này phải được định hình xuyên suốt từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu.

Tại khoản 4 Điều 1 (sửa đổi Điều 5), pháp luật đưa ra hướng dẫn cụ thể cho các tình huống lập quy hoạch đặc thù:

• Trường hợp phạm vi quy hoạch đô thị, xã, đặc khu nằm hoàn toàn trong khu kinh tế, khu du lịch quốc gia: đồ án quy hoạch khu kinh tế, khu du lịch quốc gia phải thể hiện trọn vẹn định hướng phát triển của địa phương đó, không lập riêng đồ án (theo điểm a khoản 4 Điều 1).

• Trường hợp phạm vi có sự chồng lấn: đồ án quy hoạch chung phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất nội dung tại khu vực chồng lấn (theo điểm a khoản 4 Điều 1).

• Trường hợp khu kinh tế, khu du lịch quốc gia nằm hoàn toàn trong đô thị: quy hoạch chung đô thị phải thể hiện đầy đủ nội dung của khu kinh tế, khu du lịch quốc gia mà không lập đồ án riêng (theo điểm a khoản 4 Điều 1).

• Trường hợp xã được định hướng thành đô thị mới thuộc tỉnh hoặc thành phố: lập trực tiếp quy hoạch chung đô thị theo địa giới hành chính xã, không lập quy hoạch chung xã (theo điểm b khoản 4 Điều 1).

Lưu ý cho cơ quan thẩm định và chủ đầu tư: Khi triển khai hoặc đề xuất dự án phát triển nhà ở, chủ đầu tư cần đối chiếu kỹ danh mục hạ tầng kỹ thuật khung và chỉ tiêu phân kỳ diện tích nhà ở xã hội đã được duyệt trong đồ án quy hoạch chung của địa phương nhằm tránh nguy cơ điều chỉnh dự án kéo dài.

Việc cần thực hiện tiếp theo

Các cơ quan lập đồ án và tổ chức phát triển dự án cần chủ động rà soát, đối chiếu hồ sơ quy hoạch hiện hành với các quy định đang áp dụng để bảo đảm tuân thủ đúng định hướng đất đai. Việc kiểm tra tính tương thích giữa quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết với quy hoạch chung theo Luật 144/2025/QH15 là bước bắt buộc nhằm hoàn thiện pháp lý đầu tư xây dựng. Khi phát sinh các vướng mắc phức tạp về ranh giới chồng lấn hoặc phân kỳ chỉ tiêu, các đơn vị nên tham vấn ý kiến pháp lý chuyên sâu để thực hiện chuẩn xác.