Hà Nội xử lý tồn tại tài chính đất đai tại Khu thể thao quốc gia

Quyết định số 2029/QĐ-TTg được Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 22/10/2026 đã đặt ra cơ chế chuyển giao toàn diện Khu Liên hợp thể thao quốc gia từ Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch sang Bộ Quốc phòng quản lý, đồng thời giao Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội tiếp nhận phần diện tích đất nằm trong quy hoạch theo phương án đã được phê duyệt. Đối với doanh nghiệp thuê đất, chủ đầu tư công trình và các cơ quan quản lý chuyên ngành, bước chuyển giao này kéo theo yêu cầu rà soát lại toàn bộ ranh giới, hồ sơ địa chính, trật tự xây dựng và các nghĩa vụ tài chính đất đai còn tồn đọng.

Khi một tổ hợp sử dụng đất quy mô lớn thay đổi cơ quan chủ quản và tách bạch phần diện tích đất bàn giao về địa phương, rủi ro pháp lý lớn nhất đối với các bên đang khai thác mặt bằng hoặc triển khai dự án nằm ở giai đoạn đối chiếu hồ sơ. Nắm rõ phân định trách nhiệm giữa các bộ và chính quyền thành phố tại Điều 2 Quyết định 2029/QĐ-TTg giúp doanh nghiệp chủ động chuẩn bị chứng từ, tránh gián đoạn hoạt động sản xuất, kinh doanh và đầu tư.

Phân tách thẩm quyền chuyển giao và tiếp nhận giữa các cơ quan

Điểm cốt lõi của Quyết định 2029/QĐ-TTg nằm ở mô hình phối hợp đa tầng giữa ba đầu mối chính gồm Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Bộ Quốc phòng và Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, cùng sự tham gia hướng dẫn của các bộ, cơ quan liên quan. Thay vì giao toàn bộ mọi đầu việc về một cơ quan duy nhất, văn bản quy định rõ lộ trình bàn giao theo từng nhóm tài sản, tổ chức bộ máy và quyền sử dụng đất tại Điều 2.

Trước hết, theo điểm a và điểm b khoản 1 Điều 2 Quyết định 2029/QĐ-TTg, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch chịu trách nhiệm về nội dung báo cáo, đề xuất tại Tờ trình số 612/TTr-BVHTTDL ngày 09/10/2026. Bộ này có nhiệm vụ chủ trì, phối hợp với Bộ Quốc phòng, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội và các cơ quan liên quan hoàn thành thủ tục bàn giao đất đai theo phương án đã được phê duyệt; đồng thời bàn giao nguyên trạng tổ chức bộ máy, nhân sự hiện có, tài sản, tài chính, tài liệu, các quyền, nghĩa vụ có liên quan, các hoạt động, nhiệm vụ, công việc và các dự án đầu tư công đã và đang thực hiện tại Khu Liên hợp thể thao quốc gia về Bộ Quốc phòng quản lý theo quy định pháp luật và Nghị quyết số 264/NQ-CP ngày 07/9/2026 của Chính phủ.

Ở chiều tiếp nhận, theo khoản 2 Điều 2 Quyết định 2029/QĐ-TTg, Bộ Quốc phòng phối hợp hoàn thành việc tiếp nhận và quản lý Khu Liên hợp thể thao quốc gia; ban hành quyết định quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức theo mô hình quản lý mới; bố trí ngân sách bảo đảm kinh phí hoạt động không bị gián đoạn từ thời điểm hoàn thành tiếp nhận bàn giao; đồng thời chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan liên quan thực hiện nghĩa vụ và xử lý các vấn đề liên quan đến trách nhiệm pháp lý trong phạm vi thẩm quyền.

Song song với quá trình chuyển giao tổ chức và vận hành về Bộ Quốc phòng, theo điểm a khoản 3 Điều 2 Quyết định 2029/QĐ-TTg, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội bảo đảm hoàn thành tiếp nhận phần diện tích đất đai nằm trong quy hoạch Khu Liên hợp thể thao quốc gia theo phương án đã được phê duyệt. Thành phố đồng thời phải xây dựng phương án quản lý, sử dụng đối với phần đất tiếp nhận, bảo đảm đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Đối với doanh nghiệp và chủ đầu tư, sự phân tách này mang ý nghĩa thực tiễn rất rõ ràng: mọi vấn đề thuộc về quản lý vận hành, hợp đồng thương mại hoặc dự án đầu tư công gắn với bộ máy của Khu Liên hợp thể thao quốc gia sẽ dịch chuyển theo trục quản lý mới của Bộ Quốc phòng, trong khi toàn bộ phần đất tiếp nhận theo quy hoạch và việc chuẩn hóa hồ sơ địa chính, trật tự xây dựng lại đặt dưới vai trò chủ trì hoặc phối hợp trực tiếp của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.

Hà Nội rà soát mốc giới, hồ sơ địa chính và đăng ký biến động đất đai

Một trong những phần việc dễ phát sinh rủi ro tuân thủ nhất đối với các tổ chức, doanh nghiệp đang sử dụng mặt bằng tại khu vực chuyển giao là hoạt động rà soát hiện trạng đất đai. Theo điểm b khoản 3 Điều 2 Quyết định 2029/QĐ-TTg, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội phối hợp với hai bộ trong quá trình bàn giao, tiếp nhận và chỉ đạo các cơ quan chuyên môn thuộc thành phố cung cấp, đối chiếu, hoàn thiện hồ sơ, tài liệu liên quan theo thẩm quyền.

Cụ thể hơn, điểm c khoản 3 Điều 2 Quyết định 2029/QĐ-TTg giao Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội chủ trì, phối hợp với Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch cùng Bộ Quốc phòng thực hiện ba nhóm nhiệm vụ kỹ thuật và hành chính về đất đai. Thứ nhất là rà soát hiện trạng quản lý, sử dụng đất tại thực địa. Thứ hai là xác định ranh giới, diện tích, mốc giới và hồ sơ địa chính của các cơ sở đất thuộc Khu Liên hợp thể thao quốc gia. Thứ ba là thực hiện hoặc hướng dẫn thực hiện các thủ tục về đất đai, đăng ký biến động đất đai và các thủ tục có liên quan thuộc thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Xét từ góc độ thực thi, việc đối chiếu lại mốc giới và hồ sơ địa chính đóng vai trò như một kỳ kiểm kê tổng thể về mặt pháp lý đối với từng thửa đất hoặc khu đất thành phần. Nếu trong quá trình khai thác trước đây có sự chênh lệch giữa diện tích thực tế sử dụng với ranh giới trên bản đồ địa chính, hoặc có tình trạng chưa hoàn thiện thủ tục biến động đất đai khi thay đổi hiện trạng sử dụng, quá trình rà soát theo điểm c khoản 3 Điều 2 sẽ bộc lộ ngay những điểm không khớp này.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp thuê đất hoặc đơn vị hợp tác đầu tư công trình cũng cần lưu ý điều kiện giới hạn thẩm quyền được nhấn mạnh nhiều lần trong khoản 3 Điều 2 là cụm từ theo thẩm quyền và theo quy định của pháp luật. Điều này có nghĩa Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội chỉ trực tiếp giải quyết hoặc hướng dẫn các thủ tục đất đai nằm trong phạm vi quản lý nhà nước của địa phương; các nội dung liên quan đến tài sản công đặc thù thuộc thẩm quyền của cơ quan trung ương vẫn phải thông qua cơ chế phối hợp liên ngành với Bộ Quốc phòng và Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch.

Vì vậy, nếu một doanh nghiệp chỉ chờ hướng dẫn đơn phương từ một cơ quan mà không theo dõi thông báo phối hợp giữa sở, ngành thành phố với đơn vị quản lý khu liên hợp, hồ sơ đăng ký biến động hoặc điều chỉnh thông tin đất đai rất dễ bị kéo dài thời gian xử lý do thiếu đầu mối xác nhận đối chiếu.

Xử lý tồn tại trật tự xây dựng và tài chính đất đai theo thẩm quyền

Bên cạnh việc tiếp nhận đất và lập hồ sơ địa chính, điểm d khoản 3 Điều 2 Quyết định 2029/QĐ-TTg đặt ra trách nhiệm trực tiếp cho Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội trong việc xử lý các vấn đề lịch sử còn vướng mắc tại khu liên hợp. Cụ thể, thành phố có nhiệm vụ rà soát, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, hạ tầng kỹ thuật và các nội dung quản lý nhà nước khác của địa phương có liên quan.

“phối hợp xử lý các tồn tại, vướng mắc về đất đai, trật tự xây dựng và nghĩa vụ tài chính về đất đai (nếu có) theo thẩm quyền, bảo đảm việc quản lý, khai thác Khu Liên hợp thể thao quốc gia được liên tục, đúng quy định của pháp luật.”

Trích dẫn trên tại điểm d khoản 3 Điều 2 Quyết định 2029/QĐ-TTg cho thấy ba nhóm tồn tại trọng yếu được đặt lên bàn xử lý gồm: đất đai, trật tự xây dựng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc văn bản bổ sung cụm từ (nếu có) phản ánh nguyên tắc thận trọng của cơ quan ban hành: chỉ đặt ra nghĩa vụ xử lý khi qua rà soát thực tế phát hiện có vướng mắc hoặc nghĩa vụ còn thiếu, nhưng đồng thời khẳng định không bỏ qua bất kỳ tồn tại nào đã phát sinh.

Mục tiêu xuyên suốt của quy định này là bảo đảm việc quản lý, khai thác Khu Liên hợp thể thao quốc gia được diễn ra liên tục và đúng pháp luật. Đối với các doanh nghiệp thuê đất và chủ đầu tư, điều đó đồng nghĩa mọi công trình xây dựng trên đất phải được soi chiếu lại với quy hoạch xây dựng, hạ tầng kỹ thuật và hồ sơ cấp phép của địa phương. Trường hợp công trình tồn tại sai lệch về trật tự xây dựng hoặc chưa hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo quy định hiện hành, đây sẽ là nút thắt bắt buộc phải xử lý trong giai đoạn bàn giao.

Đáng chú ý, cơ chế xử lý tồn tại không chỉ dừng ở phạm vi của Hà Nội. Theo điểm d khoản 2 Điều 2 Quyết định 2029/QĐ-TTg, Bộ Quốc phòng giữ vai trò chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan liên quan để thực hiện các nghĩa vụ và xử lý các vấn đề liên quan đến trách nhiệm pháp lý của Khu Liên hợp thể thao quốc gia trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền; nếu xuất hiện vấn đề vượt thẩm quyền thì phải kịp thời báo cáo cấp có thẩm quyền. Tương tự, khoản 4 Điều 2 giao các bộ, cơ quan liên quan hướng dẫn, phối hợp giải quyết các vướng mắc vượt thẩm quyền của cơ quan chuyển giao và tiếp nhận.

Tình huống minh họa trong giai đoạn chuyển tiếp hồ sơ và sử dụng con dấu

Để hình dung rõ tác động thực tế của Quyết định 2029/QĐ-TTg, hãy xem xét một tình huống giả định bám sát cơ chế chuyển tiếp trong văn bản. Giả sử một doanh nghiệp đang có hợp đồng thuê mặt bằng hoặc là nhà đầu tư phối hợp thực hiện một công trình, dự án nằm trong phạm vi ranh giới Khu Liên hợp thể thao quốc gia vào thời điểm hiện nay, ngay sau khi quyết định chuyển giao được ban hành.

Trong giai đoạn đầu khi việc bàn giao chưa hoàn tất, doanh nghiệp băn khoăn liệu các giao dịch hành chính, thanh toán hay xác nhận hồ sơ với ban quản lý Khu Liên hợp thể thao quốc gia có còn giá trị pháp lý hay phải chờ cơ cấu tổ chức mới từ Bộ Quốc phòng. Câu trả lời nằm tại điểm c khoản 1 Điều 2 Quyết định 2029/QĐ-TTg: Khu Liên hợp thể thao quốc gia tiếp tục thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và sử dụng con dấu hiện nay cho tới khi Bộ Quốc phòng bảo đảm hoàn thành việc tiếp nhận và ban hành quyết định quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức theo mô hình quản lý mới. Đồng thời, đơn vị vẫn tiếp tục sử dụng kinh phí và triển khai nhiệm vụ theo kế hoạch ngân sách nhà nước đã được phê duyệt (nếu có), trừ trường hợp có quyết định khác của cơ quan có thẩm quyền.

Nhờ quy định chuyển tiếp này, hoạt động giao dịch hành chính thường nhật của doanh nghiệp với Khu Liên hợp thể thao quốc gia không bị đóng băng giữa chừng. Con dấu cũ vẫn có giá trị pháp lý cho đến thời điểm Bộ Quốc phòng hoàn tất tiếp nhận và ban hành quyết định tổ chức mới, trừ ngoại lệ nếu cơ quan có thẩm quyền ban hành một quyết định khác thay thế.

Tuy nhiên, ngay trong thời gian chờ hoàn tất mô hình mới đó, doanh nghiệp lại đồng thời bước vào đợt rà soát thực địa do các cơ quan chuyên môn của Hà Nội phối hợp triển khai theo điểm b và điểm c khoản 3 Điều 2. Khi đoàn công tác đối chiếu ranh giới, diện tích và mốc giới thực tế, nếu phát hiện phần đất doanh nghiệp đang sử dụng có vướng mắc về hồ sơ địa chính, chưa phù hợp hoàn toàn với quy hoạch xây dựng địa phương hoặc phát sinh nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa đối chiếu xong, hồ sơ của doanh nghiệp sẽ được đưa vào diện phối hợp xử lý theo điểm d khoản 3 Điều 2.

Khi thủ tục bàn giao hoàn tất, toàn bộ quyền, nghĩa vụ có liên quan và các dự án đầu tư công đã và đang thực hiện được chuyển nguyên trạng về Bộ Quốc phòng theo điểm b khoản 1 Điều 2. Từ thời điểm hoàn thành tiếp nhận, Bộ Quốc phòng bố trí ngân sách bảo đảm kinh phí hoạt động không gián đoạn theo điểm c khoản 2 Điều 2 và trực tiếp chủ trì xử lý các vấn đề về trách nhiệm pháp lý theo điểm d khoản 2 Điều 2. Như vậy, nghĩa vụ hợp pháp của doanh nghiệp không bị xóa bỏ mà được chuyển tiếp liền mạch sang cơ quan tiếp nhận, trong khi các tồn tại về đất đai và xây dựng tiếp tục được Hà Nội và các bộ phối hợp giải quyết dứt điểm.

Ai bị ảnh hưởng và các bên cần chuẩn bị gì ngay lúc này

Từ cấu trúc trách nhiệm tại Điều 2 Quyết định 2029/QĐ-TTg, ba nhóm đối tượng chịu tác động trực tiếp nhất cần rà soát ngay hồ sơ pháp lý và kế hoạch tuân thủ của mình trong giai đoạn chuyển giao hiện nay:

• Doanh nghiệp thuê đất và đơn vị hợp tác khai thác cơ sở vật chất: Đây là nhóm chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc rà soát hiện trạng sử dụng đất, xác định mốc giới theo điểm c khoản 3 Điều 2 và xử lý các tồn tại về trật tự xây dựng, nghĩa vụ tài chính về đất đai theo điểm d khoản 3 Điều 2. Doanh nghiệp cần tập hợp đầy đủ hợp đồng, phụ lục, biên bản bàn giao mặt bằng, chứng từ nộp nghĩa vụ tài chính và hồ sơ pháp lý xây dựng để phục vụ công tác đối chiếu của cơ quan chuyên môn.
• Chủ đầu tư dự án đầu tư công và nhà thầu đang triển khai công việc: Theo điểm b khoản 1 Điều 2, các hoạt động, nhiệm vụ, công việc và dự án đầu tư công đã và đang thực hiện tại Khu Liên hợp thể thao quốc gia nằm trong danh mục bàn giao nguyên trạng sang Bộ Quốc phòng. Chủ đầu tư cần kiểm tra lại tiến độ nghiệm thu, hồ sơ thanh quyết toán, tài liệu kỹ thuật và tính đồng bộ với thông tin quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật do Hà Nội cung cấp theo điểm d khoản 3 Điều 2 để tránh đứt gãy hồ sơ khi đổi cơ quan chủ quản.
• Cơ quan chuyên môn thuộc Hà Nội và đơn vị tiếp nhận của các bộ: Các sở, ngành thành phố phải thực hiện chỉ đạo của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội theo điểm b, c, d khoản 3 Điều 2 trong việc cung cấp, đối chiếu hồ sơ, hướng dẫn đăng ký biến động đất đai và xử lý vướng mắc theo thẩm quyền; đồng thời phối hợp nhịp nhàng với Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Bộ Quốc phòng và các bộ liên quan theo khoản 4 Điều 2 đối với các nội dung vượt thẩm quyền địa phương.

Câu hỏi thường gặp về chuyển giao đất đai tại Khu Liên hợp thể thao quốc gia

Trong thời gian chuyển giao, con dấu cũ của Khu Liên hợp thể thao quốc gia còn giá trị pháp lý không?

Có. Theo điểm c khoản 1 Điều 2 Quyết định 2029/QĐ-TTg, Khu Liên hợp thể thao quốc gia tiếp tục thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và sử dụng con dấu hiện nay cho tới khi Bộ Quốc phòng bảo đảm hoàn thành việc tiếp nhận và ban hành quyết định quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức theo mô hình quản lý mới.

Các dự án đầu tư công và quyền, nghĩa vụ hiện hữu có bị gián đoạn khi chuyển cơ quan quản lý không?

Không gián đoạn nếu tuân thủ đúng quy trình bàn giao. Theo điểm b khoản 1 Điều 2, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch bàn giao nguyên trạng tài sản, tài chính, tài liệu, các quyền, nghĩa vụ có liên quan và các dự án đầu tư công đã và đang thực hiện về Bộ Quốc phòng. Bộ Quốc phòng có trách nhiệm bố trí ngân sách để bảo đảm kinh phí hoạt động không bị gián đoạn từ thời điểm hoàn thành tiếp nhận theo điểm c khoản 2 Điều 2, còn Hà Nội phối hợp xử lý tồn tại để việc quản lý, khai thác được liên tục theo điểm d khoản 3 Điều 2.

Cơ quan nào chủ trì hướng dẫn đăng ký biến động đất đai đối với các cơ sở đất tại khu liên hợp?

Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội là cơ quan chủ trì. Theo điểm c khoản 3 Điều 2 Quyết định 2029/QĐ-TTg, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội chủ trì, phối hợp với Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch và Bộ Quốc phòng rà soát hiện trạng, xác định ranh giới, diện tích, mốc giới, hồ sơ địa chính và thực hiện hoặc hướng dẫn thực hiện các thủ tục về đất đai, đăng ký biến động đất đai thuộc thẩm quyền.

Những vướng mắc vượt thẩm quyền của Hà Nội hoặc hai bộ sẽ được giải quyết theo cơ chế nào?

Theo điểm d khoản 2 Điều 2, đối với các vấn đề liên quan đến trách nhiệm pháp lý vượt thẩm quyền, Bộ Quốc phòng phải kịp thời báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét. Đồng thời, theo khoản 4 Điều 2 Quyết định 2029/QĐ-TTg, các bộ và cơ quan liên quan theo chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền có trách nhiệm hướng dẫn, phối hợp xử lý các vấn đề vướng mắc, vượt thẩm quyền của cơ quan chuyển giao và cơ quan tiếp nhận.

Những việc cần làm tiếp để bảo đảm an toàn pháp lý khi áp dụng Quyết định 2029/QĐ-TTg

Quyết định 2029/QĐ-TTg ngày 22/10/2026 đã thiết lập khuôn khổ phân công rõ ràng cho quá trình chuyển giao Khu Liên hợp thể thao quốc gia: Bộ Quốc phòng tiếp nhận quản lý bộ máy, ngân sách, dự án đầu tư công và xử lý trách nhiệm pháp lý theo mô hình mới; trong khi Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội trực tiếp tiếp nhận phần đất nằm trong quy hoạch theo phương án đã duyệt, chủ trì chuẩn hóa mốc giới, hồ sơ địa chính và phối hợp xử lý dứt điểm các tồn tại về đất đai, trật tự xây dựng và nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Đối với doanh nghiệp thuê đất, chủ đầu tư và các bên có quyền lợi liên quan, bước đi cần thiết ngay lúc này là kiểm tra tình trạng hiệu lực và tiến độ triển khai thực tế tại các cơ quan đầu mối, đối chiếu kỹ toàn văn Quyết định 2029/QĐ-TTg cùng các văn bản hướng dẫn của địa phương và bộ quản lý ngành. Trong trường hợp phát hiện sự không đồng nhất giữa hiện trạng sử dụng đất, hồ sơ xây dựng hoặc nghĩa vụ tài chính với giấy tờ lưu giữ, doanh nghiệp nên sớm tham khảo ý kiến tư vấn pháp lý chuyên sâu để có phương án xử lý phù hợp trước khi cơ quan chức năng hoàn tất việc đối chiếu hồ sơ bàn giao.